¿Qué pasa con las personas que no pueden pagar la hipoteca de la casa en la que viven?

Es evidente que el sistema hipotecario español está anticuado. No solo no pone medios para ayudar a aquellas personas que tienen problemas para llevar al corriente de pago sus cuotas mensuales de la hipoteca, sino que pone trabas para regularizar la situación.

Hasta ahora, cuando una persona física no tenía los recursos para hacerse cargo de su hipoteca, la entidad bancaria le advertía, con mucha diligencia y seriedad, que estaba incurriendo en una situación de impago. Si éste era inferior a tres letras del préstamo hipotecario, el banco daba la opción de regularizar la situación. Si el prestatario no podía, la entidad amenazaba (amparada por la Ley de enjuiciamiento civil) con iniciar la ejecución judicial tanto del inmueble como de todos los bienes e ingresos, presentes y futuros, de los titulares, que no se cubrieran con la subasta (siempre malvendida) de la casa.

¿Qué pasa con las deudas hipotecarias en la Segunda Oportunidad?

Con la entrada en vigor de la Ley de Segunda Oportunidad, la parte de la hipoteca que no quede cubierta con la entrega del inmueble podrá quedar exonerada, permitiendo, de facto, la dación en pago.

Existen alternativas al margen de esta ley, que sería

  • Acogerse al llamado «código de buenas prácticas bancarias», un procedimiento que también ha rebajado sus requisitos recientemente. Con este mecanismo se puede reestructurar la deuda, conseguir una quita o la dación en pago si finalmente el deudor no puede hacer frente a los pagos.
  • O La alternativa de la renegociación o refinanciación de las deudas, viable en ciertos casos. Pero la realidad es que la intransigencia, la insensibilidad y la política de «oídos sordos» son la tónica general de las principales entidades financieras y de crédito en España.
  • Además de la dación en pago, los beneficiarios de la segunda oportunidad podrán liberarse de las cláusulas sueloprevistas en sus contratos hipotecarios siempre y cuando cumplan los requisitos exigidos por la Ley.

¿Qué pasa si el valor de mi casa supera al valor de mis deudas?

El sentido común y la lógica no dejan ninguna duda al respecto. Si tienes más de lo que debes, deberás compensar una cosa con la otra. ¿Pero que ocurre cuando lo que tienes es la casa en la que vives Tu y tu familia?
Esta es la diferencia fundamental en la inmensa mayoría de los casos. No es lo mismo dejar a una familia en la calle, o dejar a un autónomo sin su lugar de trabajo, o privar a una persona con discapacidad de todas las adaptaciones necesarias para su supervivencia ,que embargar los activos de una persona que tiene varias propiedades y para la que su patrimonio es una cuestión puramente matemática y financiera.

Y aquí empieza la lotería. Si te toca un mediador y un juez «proconcursado», podrás salvar tu casa excluyéndola del proceso de la Segunda Oportunidad. Si por el contrario, te toca un juez y mediador «proacreedor», para ellos tu casa será un activo más a tener en cuenta a la hora de liquidar tus bienes.

Pero veamos que pasa en el peor de los casos.

Al estar hipotecada, tu casa tiene una ventaja y es que si no dejas de pagar la mensualidad, alegando la equivalencia que tiene con un alquiler (esto tendrá que aprobarlo el mediador, y, salvo raras excepciones, lo normal es que no tenga ningún problema para aprobarlo), el resto de acreedores tendrán que ponerse a la cola del reparto de «lo conseguido» en caso de que insten la subasta inmediata de tu casa.

Conclusión: que es algo pírrico (tu pierdes la casa, pero ellos no cogen ni un céntimo) que por lógica no hacen, o no tiene sentido que hagan, hasta que la hipoteca se cancele. Y ahí es donde entra la mayor justificación para cogerse a la Ley: ganar tiempo, mucho tiempo para negociar.

¿Qué pasa si tengo la vivienda avalada por terceros y no quiero perjudicarles?

En caso de tener la hipoteca avalada por una tercera persona, hay dos supuestos principales:

  • Que desees proteger al avalista. En cuyo caso la estrategia extraconcursal es totalmente diferente.
  • Que te sea indiferente lo que le ocurran a las otras garantías. O como suele decirse «que cada palo aguante su vela»

¿Qué pasa si, pese a todo, quiero conservar la casa?

Si finalmente el objetivo sigue siendo conservar la casa, tendremos que hacer un estudio personalizado de tu caso y tener en cuenta la estrategia de cada etapa a seguir: